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从产业到产城——深圳产业地产项目总结综述(二)
信息来源:世方商业地产     发布于:2019-06-06 

引言:往期,我们对深圳产业地产项目从形成背景、发展历程、区域分布特征、产业大环境等方面做过一个大方向的总结,本期我们通过一些代表性的项目案例,如天安云谷、宝能科技城、南山智园、星河World等,从项目的整体规划、建筑布局、产业内容、生活配套服务、运营策略等方面细致剖析,挖掘总结出其中的特点和发展趋势。

 规划建设规模普遍较大,说明产业必须有一定的规模作为支撑

 

在往期的产业地产总结综述中,从往期的总结综述中我们得出,目前深圳产业园项目都是以产业为主导进行开发立项,以高新技术产业、金融服务业等四大支柱产业为主,并重点发展战略性新兴产业。在前期多个产业地产项目研究的基础上,我们选取关注度颇高、最具有代表性的几个项目作为主体进行对比分析。

首先从区位特征上反映出,由于土地资源、地价成本等因素,项目的选址日益向原特区外发展,如距离城市中心较近、交通便利、辐射范围广的南山、龙岗、龙华、宝安片区,其中以高新技术产业和战略性新兴产业为主导建设的产业园项目,主要集中在南山、龙岗和龙华片区。

从建设规模上来看,深圳目前开发的产业园项目体量普遍较大,如深圳湾科技生态园、天安云谷、星河WORLD、宝能科技园等建筑或规划面积都达到了100万㎡以上;面积相比较小的项目有南山智园、深圳软件基地、前海深港基金小镇。造成这种规模差的原因之一是产业园的定位,大规模的项目多定位为“产业新城”,即除了基础的研发办公物业外,大面积地规划了商务及生活设施,如住宅、酒店公寓、购物中心、学校等业态。其次园区的不同产业类型也是一大因素,比如面积最小的前海深港基金小镇,园区依托着前海独特的区位优势,以金融服务业及相关产业为主,极低的建筑密度内包含别墅式办公楼、平层办公楼、下沉商业街及中央公园;0.68的办公容积率形成了低密度、低碳、高配置的金融园区,创造了大量生活空间,为企业和员工创造了高质量的金融生态圈。

 

整体布局多以围合、及功能组团式为主

 

在布局形式上,各产业园项目呈现多样性,主要分为围合式、沿街式和少数以功能划分组团的方式布局。

围合式布局的代表项目为天安云谷和前海基金小镇。天安云谷六期规划总建筑面积达到289万㎡。目前投入运营的一期建筑面积为55万平米,由7栋产业研发大厦及商业配套组成,园区四周被城市主干道包裹,开放式的低区办公和高层办公塔楼沿道路外围布局,围合成园区内集中式的商业配套和功能丰富的活动空间。海基金小镇则是将建筑由东西两边退让布局,反而围合出多层次的中央开放空间,其主要商服配套和活动空间集中式布局。这种布局形式一般基于地块和地形高差较大的限制,将建筑围合出公共空间,既能实现园区资源的集中集约利用,又保证了场地的完整性和公共场地的范围最大化,动静隔离,但场地的可通达性和整体灵活性不高。

围合式布局

沿街式布局

 

呈沿街式布局的产业园项目,以深圳软件基地和深圳湾科技生态园为例。深圳软件基地总建筑面积约62万平方米,共由18栋2-28层不等的单体建筑组成,项目整体以“一轴两纵”的方式沿主次道路布局,建筑排布整齐且有规律,园区的共享活动空间和商业配套沿街均匀设置;深圳湾科技生态园总建筑面积约188万㎡,项目整体按照“两横两纵”的方式,沿城市道路和后期规划通道布局,将园区划分为四个区域,其共享活动空间和商业配套同样是沿街区均匀设置。这种布局方式也是受原有地块和建筑指标的影响,优势是能直观地形成建筑规模,场地的整体可通达较高,但缺点就是人车不分流,容易导致交通拥堵。

以功能划分布局的项目较为特殊,这种布局方式主要应用于建设规模大、物业形态多样且功能丰富的产业园区,以星河WORLD项目为例。项目建筑面积约160万㎡,园区囊括了写字楼、住宅、酒店公寓、购物中心、学校等多种物业形态。整体以功能划分分五期进行打造,形成了人工智能、互联网+现代服务业、企业总部三大不同产业类型的办公组团、和商业中心组团、文化创意中心组团、酒店公寓组团、创新孵化空间组团等多功能区域。这种布局形式明确了每个区域承载的功能,形成一个全方位、规模性、完整性的产业新城格局,缺点是每个区域间通达性较分散,相比较与外界的联系性稍弱。

因此,项目的布局方式除了规划设计者的主观因素,更多地受到建筑指标、原地块形状、场地高差等多方面影响。虽然是不同的布局方式,但每个项目间都能循迹到共通之处。在选址上,这些产业园项目都无一例外地靠近城市交通主路布局,在规划上分别在地面或地下层,与周边公交、地铁站点构成紧密联系,建立便捷的交通网络;其次项目都是以无围挡的开放式园区与周边建设形成共享空间,强化了园区和城市周边的空间关系。

 

充分利用平面及立体空间,进行园区绿色生态环境打造

 

现代的产业园开发,已经摒弃了过去的传统刻板印象,行走园区,优美绿色的景观成了产业园的标配。而在众多建筑林立的产业园内,也丝毫没有公共空间紧凑感,丰富的活动场地利于企业间的交流和互动,实现各圈层的有效聚集和资源共享。目前深圳众多新开发的产业园,都普遍重视对景观生态和共享活动空间的打造,在项目的规划设计上,打造了多层次的、丰富的交流平台空间,融入丰富的立体景观绿化,不仅促进了企业与人才的有效聚集,同时舒缓交通、解决了场地的单一性,形成高绿化率的生态园区。 

如天安云谷项目,整体规划上利用了场地的高差变化,建设一条宽阔互通的“云平台”将一期所有建筑紧密相连,形成花园小径、步行街、空中走廊等多功能公共空间。扩散、开敞自由的尺度形成步移景异的体验感,将个人与园区紧密结合,促发企业间形成便捷的交流圈;而在规模偏小的深圳软件园,也以多元化的立体景观、和绿色生态的办公环境形成一大亮点,简约大气的地面绿化、精致的空中花园、空间连廊等多层次空间打造,实现了园区资源的集约利用,达到了各圈层间的有效聚集。

还有很值得借鉴的深圳湾科技生态园,项目突破了空间限制的弊端,巧妙运用“多层地表、垂直城市”设计理念,以立体分层的设计手法将园区打造出街巷、空中平台、广场、中庭、屋顶花园等灵活的公共空间和立体绿化,形成了高绿化率的生态园区,加强了区域的统筹联系、企业和员工间的交流互动。

 

统筹完善生活配套,实现从产业园到产城的过渡

 

通过对深圳多个产业园项目的探访,我们了解到,当下大多项目都打造了生活配套和社会综合配套,形成了较为成熟的产城一体模式。这些配套围绕企业和人才,涵括了购物、居住、教育、娱乐、文化艺术等丰富业态,提供办公、生活的必要配套设施,满足进驻企业的多元需求。以星河WORLD和深圳湾科技生态园项目为例:

星河WORLD项目总面积为160万㎡,其中办公研发类体量为75万㎡,占比53%,剩下的85万㎡均用来布局商业、高档住宅、酒店公寓、艺术文体公园等,这些配套版块总占比高达47%。

商业方面,项目打造了面积8万㎡的星河WORLD·COCO Park购物中心,占比6%。购物中心融合了室内MALL和街区商业,打造了一层街区及下沉广场、二层外广场平台等休憩空间,为消费者提供更自由舒适的购物体验和社交环境;居住方面,项目建设有20万㎡、占比14%的银湖谷住宅,并已于16年开盘销售;酒店公寓版块总面积为5.5万㎡,占比4%;除此之外,项目极为注重文化艺术的打造,四期规划了33万㎡、占比23%的国际文化艺术中心,构造了一个全方位、多业态的大型综合商务中心。

深圳湾科技生态园总建筑面积约188万㎡,其中研发类体量约85.29万㎡、办公体量12.18万㎡,除此之外,项目也建设了占比较高的生活商务配套,如精品公寓、星级酒店、商业街区、休闲场所等生产、生活配套设施,其中酒店体量为6.09万㎡、公寓为11.55万㎡、商业6.09万㎡以及配套设施6400㎡。

深圳湾科技生态园的商业便以首层全开放式的形式,设计“十字”沿街区巷道布置商业,打造成主题鲜明、体验感丰富的街巷商业区。这一类型的园区商业多以大型超市、高端餐饮以及小型餐饮、社区店等为主要形态,引入多家优质品牌,带来体验感丰富、充满活力的产业园区生活。

通过案例我们发现,深圳大多数项目尤其是产业新城内,都统筹兼顾了商业购物、公寓酒店、学校、大型体育中心等配套,为园区企业及员工提供完善的生活服务设施,形成“一站式”园区生活,充分促进了园区生产经营和工作生活的和谐统一。同时,这也是产业园实现向产城综合体发展的重要体现。

 

打造多重服务体系,园区运营走向智能化

 

一个产业园项目由规划开发到招商运营,达到满意的入驻率是重要的第一步,而实现可持续发展才是每个园区运营商的终极目标。从现阶段深圳的产业园项目可以看到,运营商越来越注重产业资源的整合和服务平台搭建,或结合新一代信息技术建立“智慧园区”,打造差异化竞争,从而实现企业的稳健发展,增强园区实力,形成自身的品牌,于当下的产业地产项目建设有着重要的参考意义。

在基础服务体系方面,诸多项目都创立了党群服务中心,如天安云谷、宝能科技园、南山智园等,旨在通过政企合作搭建企业服务直通平台。天安云谷通过全国首创政企合作,提供企业、人才、党员、社区四大服务版块共82项服务事项,并主动对接职能部门,从创客互助、资源保障、项目申报、金融、创业导师等多方面为创业者打造个性化服务,营造良好的创新创业环境和个性化服务;宝能科技园通过与政府建立紧密合作关系,来服务和推动企业创业创新,将党建与园区经济巧妙地结合到了一起,为推进园区的科学发展提供了坚定的组织保障。

除了提供基础的服务平台,各项目还针对自身的产业特色,充分围绕产业、企业、人才的核心需求,打造差异化的智慧运营体系。如天安云谷自主开发的智慧园区服务集成平台CC+,以其为入口,为园区的人才和企业提供如拎包入住、30采供、孵化器等全方位、有温度的服务,从而实现产业园的整体在线。深圳湾科技生态园项目,基于园区优质企业聚集的基础上,创新了生态服务平台MyBay APP,将园区内外产业生态资源全部打通,充分发挥资源整合作用,为企业打造优质优惠的商旅、办公及消费服务的电商平台,成为园区企业降低成本、吸引人才、稳定人才的重要保障。

 

因为土地面积的局限,以及最早实施产业从低端加工制造,向高新技术、创新创意产业转型的城市,深圳40年来一直走在产业地产发展的前列,对产业地产的探索也一直紧跟时代的趋势,并且涌现了许多优秀的产业地产商和标杆产业地产项目。而这些项目反映的共同趋势是,当下的产业地产项目在产城融合、优化商服配套设施、搭建服务平台实现智慧运营、及实现多方共赢等领域均累积了较良好的经验和资源,不断推动着园区的升级转型和创新,相信在产业资源丰厚的深圳,未来产业地产领域仍将有很大的发展潜力,世方亦将持续关注。

 

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