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深圳文创产业园的先锋——OCT-LOFT华侨城创意文化园探访
信息来源:世方商业地产     发布于:2019-05-30 

引言:深圳自2003年在全国率先确立‘文化立市’战略以来,文化创意产业得以快速发展,其重要发展特征之一是产业集聚发展,而文化创意产业园区则是产业集聚发展的重要依托和载体。本期我们探访了深圳市首个由旧工厂改造的创意园区项目——LOFT华侨城创意文化园,通过相关的分析和思考,希望能给文创产业园的建设热潮带来一些启示。

项目背景:城市功能转型,旧工业区丞待改造

上世纪7、80年代,华侨城创意文化园曾是以电子零件加工、制造业为主的东部工业区,到了90年代末,随着深圳市区城市功能转型,加工业逐步退出。随着工业区内企业的陆续外迁,大面积旧厂房被闲置废弃,亟待重新开发使用,旧改的时代机遇来临,而华侨城首次提出了将其改造为LOFT创意产业园的想法。

 

同时,项目所在的华侨城片区是城市核心区域。随着城市的迅速发展,原工业区的功能定位与周边发展起来的旅游、商圈、居住圈等失去协调,阻碍了片区的价值提升,旧工业区急需进行规划调整和功能置换。

此时,在深圳市实施“文化立市”的战略号召下,政府给予创意产业园项目重点建设和直通车服务优惠,华侨城集团积极响应,将想法变为行动,开启了改造工程。由此,曾经的旧工业区改造成了创意产业工作室,引入了各类型创意产业,如设计、摄影、动漫创作、教育培训、艺术等创意行业,逐渐成为了深圳市创意文化的聚集地。

定位缘起:紧靠城市文旅核心设施,自带文化创意气息

华侨城创意文化园位于深圳市南山区锦绣北街2号,华侨城原东部工业区内,北临城市主干道侨香路,南接深圳最美的公路深南大道,1号罗宝线侨城东站以及多趟公交均可直达。项目四周南部华侨城、锦绣花园、康佳苑等住宅区高档小区环绕,高楼大厦毅然耸立,周边环境优美;沿路商圈密集,毗邻片区内著名景点世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等,并与片区内的何香凝美术馆、华·美术馆共同构成了华侨城的“艺术三角”。中心城区、成熟的艺术文化氛围等核心优势,给华侨城创意园带来的区域价值、目标消费人群、借助景点的引流效果不言而喻。

 

项目区位及周边设施

 

项目整体布局图

项目占地面积约15万平米,建筑面积约20万平米,一条城市支路香山东街将园区划分为南、北两区,其中南区建筑面积逾5万平米,北区建筑面积逾15万平米。

项目总共分两期建设改造,一期即南区于2004年启动改造,07年正式开园。南区共由7栋两层至多层的旧厂房建筑组成,主要承载创意产业工作室、商业、展厅等功能使用,原有的厂房摇身变为了设计师工作室、画廊、书店、咖啡厅、酒吧等艺术性场所。

同年二期即北区改造开启,北区定位为集"创意、设计、艺术"于一体的文化创意产业基地,由17栋多层的旧厂房建筑组成,包含工作室、艺术展厅、商业等功能更为丰富的业态,作为艺术创作的交易、展示平台。在南区的基础上,北区加重了商业元素的注入,相关配套也更为完善。

改造思路:因势利导“保旧修旧”,细节营造艺术氛围

园区整体以保留旧厂房建筑风貌,只做外立面艺术处理的方式进行改造,通过对结构的加固,对景观、标识、灯光、消防等全面的完善和改造,以达到提升质量、营造文创氛围的目的,如将与墙面格格不入的空调刷成黑色,巧妙地与建筑融为一体,增加美观度。园区内带有深圳历史烙印的物件均被保存了下来,如红砖和青砖铺城的路面、锈迹斑斑的铁门、水泥剥落的墙面、镂空钢板元素设计的店招等,流露出浓烈的工业复古味道,呼应园区的整体主题。对于原厂房内的空间,也没有进行装饰,而是把空间留给了租户自行营造,这样租户使用空间的设计不受意图分明的规划局限,创意企业的个性和自由也充分得到施展。

由深南大道转入幽长的恩平街,循着路引前行,指路牌和人行道的护栏也细致地融入了园区的“OCT-LOFT”字样的LOGO,道路两旁树木葱郁,桂花香气沁人心脾,隔离了深南大道的喧嚣,有种大隐隐于市之感。园区入口处是两扇采用铁板镂空而成的“大门”,门上嵌着由若干大小不一的圆孔组成的剪纸门神形象,以现代构成的方式展现中国传统文化元素,于这一小小细节,便开启了满满的艺术氛围。

园区位于F2栋的OCT当代艺术中心,隶属于何香凝美术馆,也是国内唯一一所隶属于国家级美术馆的非营利性当代机构。其建筑依旧遵循了保留原风貌的原则,复古的坡屋顶,开阔的墙面印上了大幅展览活动海报,改造后的内部空间简约开敞,可充分承载展览、学术论坛、国际艺术交流等活动。馆内的活动旨在以当代视觉艺术为主体,辐射实验表演、音乐、影视和多媒体等跨界领域,一方面进行多层面的艺术交流活动,另一方面吸引海内外赋有才华的艺术家,为他们的创作提供展示空间和交流平台。

 

OCT当代艺术中心

 

园区的建筑有被爬藤植物“伪装”的绿墙,建筑外墙面布满了绚烂大胆的涂鸦彩绘,或以水墨画的意向形式呈现,或以清新明亮的色彩出现、还有寓意深刻的作品突出态度,将原本平淡无奇甚至残破的建筑化腐朽为神奇。园区内绿植密布,微地形打造的木质平台、阶梯、植物草花等,共同组合成三维立体景观;场地内无处不在的艺术品、创意摆件,各种有趣的小品、标识也以艺术的方式呈现,如废旧汽车制作的雕花艺术品、搭建的电影式艺术场景等,漫步园区,创意书店、时尚酒吧、另类咖啡馆、概念餐厅,有些就在街头很容易找到,有的却隐藏在二三楼的角落里,总能在不经意间营造惊喜。

业态组合思路:文创产业+文创商业,静态办公展览与动态文化交流融合

园区的商业沿建筑分布在1-2层,业态丰富、品牌多样,以原创小众品牌居多,包含花店、概念餐厅、酒廊、书吧、创意手工物品店、咖啡厅、青年旅社等,形成巷陌交错的特色商业氛围。颇为欣喜的是,园区的打造这里不仅是专业工作者、学者的天地,也真正成为广大市民的一个休闲、娱乐、交流的集散地。

 

OCT周末创意市集,主要在北区搭建创意集市,展出和售卖原创作品,有创意作品的作者都可以免费申请摊位加入创意集市。如早已声名在外、坐落于园区A5栋的旧天堂书店,吸引了众多文青前来打卡。书店掩映在树影间,店内风格古朴,分为书店区和酒吧区,书店区多为文化哲学类书籍,店内每周末都会举办读书分享会或音乐活动,咖啡、书籍、黑胶音乐等,在这里就是文艺者的天堂。还有位于B2栋的明星餐厅胡桃里,店内结合音乐、餐吧、诗歌,斑驳的旧煤油烛台、复古电视、涂鸦墙壁,所有与文艺有关的东西都在这里尽情地体现。旧天堂书店的旁边是B10现场,B10位于C2栋,是华侨城创意园厂房升级改造的最新力作,也是园区最主要的音乐艺术空间,经常有国内外知名音乐人的现场演出,从爵士乐、民谣、摇滚到实验音乐等,为当代艺术家、设计师提供一个创意工作、展示、交流场所。

园区同样将对于文创氛围的打造融入商业和形式多样的活动中,通过各式各样的活动、店铺将人们聚集在此地,这些店铺就是一个个艺术空间的“雏形”。

文创平台打造:双年展IP与品牌设计机构,产生强大集聚力,打造文创产业生态

园区在运营中,坚持可持续发展原则,营造了适宜企业发展的环境和氛围,提高了园区创意产业的竞争力。在招商上,园区根据产业特点设定进驻机构的准入门槛,评估变量包括产业向关联度、行业影响、主创人员资质、未来可成长性等;在改造中,对所有工业建筑实行严格保护,所有进驻机构的二次装修改造需要经华侨城进行专业评审、审批;保持园区开放,强化场所体验和交流,品牌、招商、管理三方积极互动,为园区创造了活力。同时华侨城创文化创意产业集聚的成功,受到了政府的关注和支持,改造过程中市政府投入300万元专用于园区基础建设、公共平台的搭建。

2005年12月,深圳首届城市\建筑双年展在创意文化园举行,同年1月,OCT当代艺术中心进驻创意文化园南区。开园期间,项目通过举办一系列艺术活动的方式,提升了园区知名度,为南区迅速吸引了一批小型创意设计机构入园。目前南区入驻创意文化机构30多家,如世纪凤凰传媒、高文安设计、雅域国际、国际青年旅舍等创意设计企业以及商业配套。北区也吸引了设计、建筑、家居、陶瓷等众多家具原创特色、创意机构及知名品牌商家进驻,如汗筑设计、玩咖文化创意、深港尚诚、CSC设计、合纵文化、赤途投资、国金投资等文创企业和咨询策划类机构,园区的品牌吸引力不断增强,创意产业链进一步完善。

华侨城创意文化园在早期厂房旧改的阶段开辟了一片新天地,在保留工业建筑原貌的前提下,打造了丰富的文化创意及商业空间,是深圳市厂房旧改成效颇为显著的文创园项目。后期的特区1980、F518、2013创客园等,都借鉴了其经验,在旧厂房基础上打造相关文创产业园。但时代在变,项目也要随着进化。面临着越来越多同类项目的竞争,需要运营者立足长远,洞察这些发展趋势,做出改变。据悉,华侨城在后续的规划中将以先锋设计作为主要方向,致力为大众展示更为丰富多元的设计与艺术化窗口,让我们拭目以待,世方亦将持续关注。

 

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