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买商铺,要看清当前商业“去中心化”趋势
信息来源:世方商业地产     发布于:2018-07-03 
     雷军的风口论非常形象简练的阐述了企业发展要抓住产业机遇的道理。抓住了风口,不用费太大劲也能赚得盆满钵满,如果错过了风口,甚至逆风而行,天道可真不酬勤。其实商铺投资也是这样,投资者需要把握城市商业发展的趋势。任何商圈和商业形态,其实都有生命周期,十年河东,十年河西,商铺投资,远不是像很多卖铺广告中所说的一铺富三代,轻轻松松收租40那么简单。城市商业的格局,5年一小变,10年一大变,过去繁华的商业中心,可能逐渐的沦落;过去不为人所知的区域,突然一座购物中心开业,商机满满,人流涌动。

     从2008年的全球金融危机爆发,到现在已经过去10年,商业地产行业发生了很多变化,但是要论对一个城市商业格局影响最大的变化,无疑是零售商业的去中心化趋势。也就是城市商业从单一的一、两个核心商圈,向多区域、多中心商圈发展的过程。在深圳,过去人们购物首选是华强北、东门,现在深南大道沿线从罗湖到宝安,分布着一连串的大型购物中心,甚至在过去的关外郊区布吉、龙华、光明、坪山等地,也都纷纷崛起大型的商业;在武汉,过去10年,最引入注目的商圈,不是武广,也不是中南,而是光谷,同时汉阳、青山、经开区也都形成了大型的区域中心商圈……,其他城市也应该大抵如是吧。

     这种去中心化趋势,带来了两个效应:一个是传统中心商圈价值的下跌;另一个就是区域及社区商业价值的上升。2012年华强北封街修地铁,昔日繁华街道,人流大幅下降,不少临街商铺低价转租售卖,那时还有地产界人士,号召投资者去买华强北的商铺,认为是抄底的好时机,地铁一旦开通,人流租金都会大涨。但是现在距离2017年年初重新开街已经过去了一年多,华强北主街、背街,仍有大量铺位空置,整体人流量,连原来的一半都没有。一方面固然是因为过去5年电子市场本身不景气;而另一方面,过去5年,深圳的综合体购物中心全面开花,区域商圈、社区型商业群起争雄,人们早就已经习惯了在自己家附近休闲购物的日子,再也不愿意回到昔日的华强北了。

     人流即商流、人气带来商机。在城市中心商业时代,人气聚集在市中心,买铺投资聚焦在所谓的城市核心,讲究的是高价值,稀缺性。那个时代,造就了类似于香港铜锣湾1000多万港币一平方米、罗湖东门50万一平方米的商铺单价神话。但是随着去中心化趋势的进一步发展,人流少了,人气散了,铜锣湾、东门的神话将很难重现,中心商圈的商铺无疑面临着价值下降或者有价无市而空置的局面。

     去中心化,不是没有中心,而是中心分散了。一个城市涌现出了很多区域中心商业,人流各自在那里汇聚了。在商业去中心化时代,买铺投资首选各个区域商业中心的周边或者大型居住社区的临街配套商铺,讲求的是高成长、稳定性。如果能赶在区域内大型购物中心开业之前抢位附近的临街商铺,可收获较高的商铺投资溢价。仍以深圳为例,随着蔡屋围片区KKmall、梅林片区卓悦汇、宝安片区壹方城等的建成开业,这些大商业周边的商铺转让价格和租金,翻了一倍都不止。

     从商业的中心聚焦去中心化,其实已经在教育商铺投资者不能有一劳永逸的思想,要认识到:同一地段,商铺的价值会随着时间变化;不同城市发展阶段,商铺投资的策略也不同。商铺是固定资产,但固定资产投资,不代表投资本身固定不动。要想不断获得更高收益,固定资产也需要流转腾挪。这方面,香港首富李嘉诚是个好例子,他的长实集团去年400亿港币出售了香港的中环中心,转头2018年只花上述价格的1/4买了伦敦的一栋写字楼,租金收益却超过中环中心的一半。说他是超人,你不服还真不行。不过,我们普通人没有全球资产配置的能力,却可以从现在,从小处开始,把投资商铺的眼光转到各个新兴的区域或大型社区里去吧!

 

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